不動産セキュリティ・トークン（ST）
セキュリティ・トークンとは
セキュリティ・トークン（Security Token） とは、ブロックチェーン技術を活用し、株券や社債券などの有価証券に表示される権利をデジタル化（「トークン」と表現されることも多いです。）したものです。
このようなセキュリティ・トークンを発行して行う新たな資金調達方法を総称してSTO（Security Token Offering）といいます。従来は資金調達が困難であったビジネスやプロジェクトへの活用、各種資産やサービスを原資産としたこれまでの有価証券とは異なる商品性を持つ金融商品です。
ブロックチェーンとは
ブロックチェーンとは、ネットワークで繋がったコンピュータ（ノード）同士がデータを共有し、お互いにそのデータを検証することによって、そのデータの正しさを確保する仕組みです。暗号技術によって、データの取引履歴をブロック化し、それらを鎖（チェーン）状に複数連結する仕組みであることからブロックチェーンと呼ばれています。
また、ブロックチェーンの類型には、誰でもネットワークへ参加可能となる「パブリック型」と、参加可能なノードが限定されている「プライベート型」（単一組織が運用管理）・「コンソーシアム型」（複数管理組織が協調して運用管理）の３つがあります。セキュリティ・トークンにおいては、データ改竄防止リスクなどの観点から、「プライベート型」または「コンソーシアム型」が利用されています。
セキュリティ・トークンの特徴
1. 少額から多様な商品への投資が可能に
有価証券をセキュリティ・トークンの形態で発行することにより、有価証券の権利移転手続き等が効率化され、全体的な取引コストの低減が図られます。これにより比較的少額から様々な資産に投資可能な商品の組成がしやすくなりました。マンションや物流施設などの不動産に比較的少額から投資可能な不動産セキュリティ・トークンなど、多種多様な資産への投資を対象としたセキュリティ・トークンが既に開発、発行されています。
2. 投資リターンの多様化
投資のリターンは配当や分配金といった金銭で行われることが一般的ですが、セキュリティ・トークンの種類によっては、発行体の提供するクーポンやポイントなど、金銭以外のリターンを受け取ることが可能となります。
例えば、投資対象である旅館の宿泊券がリターンとして提供されるセキュリティ・トークンが既に開発、発行されています。
３. 法令に準拠した投資商品
セキュリティ・トークンはブロックチェーン技術を活用しているものの、従来の有価証券である株式や債券と同じように金融商品取引法などの厳しい規制を受ける金融商品です。また、業界団体である日本証券業協会や一般社団法人日本STO協会の自主規制対象となっています。
4. セキュリティ・トークン市場成長への課題
セキュリティ・トークンには上記のような様々なメリットがある一方で、比較的新しい金融商品であることから、商品ラインナップの少なさや活性化された流通市場の整備、投資家への浸透などといった、セキュリティ・トークン市場の成長に向けた課題があります。
セキュリティ・トークンへのご投資に際しましては、これらの課題をご理解いただくと共に有価証券届出書や目論見書などにて、お取引条件などをよくご確認のうえでお取引ください。
不動産セキュリティ・トークンの特徴
- 不動産セキュリティ・トークンは裏付け資産を不動産やそれに係る権利（以下、不動産等）とするもので、専門家により運用管理が行われ、単一または少数の不動産等に、比較的少額から投資可能となる金融商品です。
- 従来からの不動産投資には、現物不動産に対する投資や上場不動産投資信託（以下、J-REIT）などの不動産金融商品への投資などがあります。
- 現物不動産への投資は、投資対象となる不動産を投資家自身が選択し、それから得られる収益を全て投資家自身のものとすることができる一方で、投資を始める前にある程度まとまった資金の準備や、現物不動産へ投資することのリスク（空室リスクや家賃滞納リスクなど）を投資家自身でコントロールする必要があります。
- J-REITは、多くの投資家から集めた資金でオフィスビルや商業施設など複数の不動産を購入し、その賃貸収入や売却益を投資家に分配する金融商品で、少額から投資可能です。投資対象物件の管理運用は専門家が行うため投資家の手間は現物不動産投資に比べて軽いといえます。その一方で、取引所に上場されていることから、取引の時価は不動産本来の価値が反映されにくく証券市場の影響を受けやすいといった特徴があります。また、投資対象物件が複数に渡ることから、投資対象物件に対する愛着が湧きにくく「手触り」感が薄いといった面もみられます。
- 従来の不動産投資にはそれぞれメリット・デメリットがありますが、不動産セキュリティ・トークンは、それらをカバーし得る「投資対象の分かりやすさ」、「専門家による運用管理」、「少額からの投資商品」、「鑑定評価額に基づいた時価算出」といった特徴をあわせ持つ、新たな不動産投資手法といえます。
| 投資形態 | 現物不動産投資 | 不動産 セキュリティ・トークン |
不動産金融商品 （J-REITなど） |
|---|---|---|---|
| 投資対象物件 | 単一/少数物件 | 単一/少数物件 | 複数（多数）物件 |
| 投資額 | 大口投資 | 小口投資（証券） | 小口投資（証券） |
| 運用管理者 | 投資家自身 | 専門家 | 専門家 |
| 時価 | − | 不動産の鑑定評価額に基づき 純資産総額（NAV）を月次で算出 |
商品による 例：J-REIT⇒証券市場で決定（日次） |
不動産セキュリティ・トークンの取扱実績
当社がこれまでに取り扱った不動産セキュリティ・トークンの一覧です。
（現在、商品の募集は終了しています）
2024年2月
- ※ケネディクス・インベストメント・パートナーズ株式会社の運営するサイトへ遷移します。
| 投資対象不動産 | グランドニッコー東京ベイ 舞浜 |
|---|---|
| 所在地 | 千葉県浦安市舞浜１番７ |
| 発行価額の総額 | 53.64億円 |
| 運用開始時期 | 2024年2月 |
Q&A
セキュリティ・トークンとは何ですか。
セキュリティ・トークン(Security Token) とは、ブロックチェーン技術を活用し、株券や社債券などの有価証券に表示される権利をデジタル化（「トークン」と表現されることも多いです。）したものです。従来の有価証券である株式や債券と同じように金融商品取引法などの厳しい規制を受ける金融商品です。
STOとは何ですか。
セキュリティ・トークン(Security Token) を発行して行う資金調達(Offering)を総称してSTO（Security Token Offering）といいます。
不動産セキュリティ・トークンの特徴は何ですか。
不動産セキュリティ・トークンは裏付け資産を不動産やそれに係る権利をブロックチェーンなどの技術を用いてデジタル化し発行された有価証券で、専門家により運用管理が行われ、単一または少数の不動産などに、比較的少額から投資可能となることが特徴の金融商品です。
不動産セキュリティ・トークンについてのご注意事項
- 証券保管振替機構（ほふり）で発行・管理されておらず、ブロックチェーン技術を利用して分散型台帳上で権利の記録・移転がされます。ブロックチェーン技術やプラットフォームの運営の不確実性に伴い、買付・売却の受渡し、分配金・償還金の支払いなどが遅延するリスクがあります。※
- 単一または少数の不動産への投資の成果を投資家に還元することを目指した商品です。投資対象不動産の収益・資産価値変動、不動産市況・金利動向などの市場環境、需給状況などの影響により、商品の取引価格や償還価格が下落し、損失を被ることがあります。また、借入れを利用している商品の場合、契約上の制限事項などに抵触すると、配当停止や資産を廉価で失うなどにより損失を被ることがあります。
- 流動性は限られており、売却の機会は保証されておりません。また、譲渡制限が付されている場合があります。
- お買付時には、購入対価のみをお支払いただきます。
- 目論見書などで定める運用期間満了前に早期償還する場合、または運用期間が延長される場合がありますので、個別商品の目論見書などの資料等を必ずご確認ください。
- セキュリティ・トークンに係る税金の詳細は、税理士などの専門家にお問い合わせください。
- ※権利の移転・記録に係る技術を提供する者と当該技術を用いて当該セキュリティ・トークンを流通させるプラットフォームを提供する者が異なる場合があり、それらの技術や運営の不確実性などにより受渡しなどのお取引が遅延する場合があります。
本ページは不動産セキュリティ・トークンに関する情報提供のみを目的としており、個々の金融商品の勧誘や売買の推奨を行うものではありません。