今月の1日（平成27年7月1日）国税庁により「路線価」が公表されました。路線価とは、主要道路に面した宅地、田、畑、山林などの土地の公的な価格指標で、相続税や贈与税の課税額を算定するための基本となる数値です。国税庁が毎年7月に全国約33万地点について、1月1日時点の１平方メートル当たりの価格を千円単位で公表しています。

今年の路線価の全国平均は0.4%マイナスでしたが、下落幅は前年より0.3ポイント縮まったようです。また、都道府県別で上昇したのは10都府県と前年の8都府県より増え、なかでも大都市圏での上昇によって地価全体での底入れ感が出ているようです。今後は路線価の上昇が予想され、それに伴い自宅土地の相続税評価額も上昇していくことが予想されています。

ところで自宅の相続税評価額がどれくらいか把握されていますでしょうか。預貯金や有価証券等の相続税評価額はだいたいお分かりだと思いますが、自宅の相続税評価額と言われてもあまりピンとこないのではないでしょうか。自宅を評価する場合、土地と家屋に分けて評価額を求めます。まず土地の評価額は、お住まいの住所の路線価に土地の面積を乗じることによりおおよその評価額がわかります。路線価は国税庁のホームページや税務署で調べることができます。家屋の評価は固定資産税評価額となります。（毎年4月から5月頃に都税事務所や市区町村役場から送られてくる固定資産税の納税通知書、「平成○○年度 固定資産税・都市計画税 課税明細書」で確認できます。）なお、地域により路線価が定められていない場合は、上記の明細書に記載された土地の固定資産税評価額に倍率を乗じることで求められます。倍率は国税庁ホームページで確認できます。

子供たちが独立して家を出ていくと、自宅にはご夫婦二人、あるいはどちらかに相続が発生すればお一人で住むことになります。居住人数が減った広すぎる家は管理が大変です。戸建住宅の場合、築年数の経過とともに、家屋の老朽化が進み、さまざまな設備の修繕、交換、リフォーム等が必要となり維持費がかさみます。

このような場合、自宅を売却してマンション等へ住み替えることもひとつの選択肢としてあるようです。この住み替えが将来の相続対策として有効に働く可能性もあります。

マンションの敷地は、各住戸の所有者が共有する形になり、住戸数の多いマンションほど、一戸あたりの敷地の持ち分が少なくなるので、戸建と比べると相続税評価額が低くなり、相続税軽減効果があります。

また、子供たちも独立していて持家があれば、相続後実家が空き家になってしまうことも考えられますが、市街地に近く、利便性の高いマンションに住み替えておけば、相続後誰も住まなくなっても賃貸に出せば借り手も見つかりやすく収益を生みます。また、戸建住宅とくらべて売却もしやすいので納税資金を捻出しやすく納税資金対策になります。

もし戸建住宅に居住し続け、相続が発生し誰も住まなくなり、空家の状態で長い間放置したままにすると、最悪の場合「特定空家等」に指定されてしまう可能性があります。そうなると固定資産税の6分の1の軽減特例が適用できなくなり、相続した子供たちの負担増になってしまいます。（今年2月に施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法」による。）

今年の路線価が公表されたこの機会に、ご自宅の相続税評価額がどれくらいなのかを調べてみてはいかがでしょう。その上で、ご家族で自宅について、相続対策について話あってみてはいかがでしょうか。